Merkez Bankası Başkanı Rifat Günay, bankalara 15 Temmuz 2022’de “emlakçılık işi yapan kişilerden değerlendirme hizmeti alınamayacağına” yönelik talimat gönderildiğini söyledi. Günay, bankaların kredi kullandırırken alacağı ipoteğin gerçek değerini bilmek istediğini, bunun için de değerleme hizmetine ihtiyaç duyduğunu belirtti. Sektörde yapılan denetimlerde bazı gayrimenkullere gerçek değerini yansıtmayacak şekilde değer biçildiğinin tespit edildiğine dikkat çeken Günay, “Örneğin 100 liralık bir mala 200 lira değerleme yapılmış. Bu nedenle bu konuyu ciddiyetle zapturapt altına almamız gerektiği fikri oluştu” dedi. Merkez Bankası’nın gayrimenkul değerlendirme şirketlerine ilişkin tebliğ çıkarma yetkisinin bulunduğunu söyleyen Günay, yaşanan sorunlardan ötürü bankalara “tebliğ çıkana kadar” talimat gönderme kararı aldıklarını kaydetti. Günay, Mart ayında tebliğin son şeklini yönetim kuruluna arz ettikten sonra yayımlanması için Resmi Gazete’ye göndereceklerini söyledi. “Bankalar aldığı teminatın değerini bilmek zorunda” Bankaların kredi kullandırırken karşılığında teminat istediğine değinen Günay, “Bankalar aldığı teminatın değerinin ne olduğunu bilmek zorunda. Örneğin bir banka 100 liralık kredi verip, 50 liralık teminat alırsa çok büyük sorunlar yaşayabilir. Bu yüzden bankalar gerçek değerin ne olduğunu bilmeli, ona göre kredi kullandırmalı. Ekspertiz hizmetlerine böyle bir düzenleme getirilmesinin sebebi budur” şeklinde konuştu. Rifat Günay, gayrimenkul değerleme uzmanlığının tüm dünyada bir meslek olduğunu, bu mesleğin Avrupa’da, Türkiye’de hatta Rum tarafında bile yapıldığını dile getirdi. KKTC’de ekspertiz hizmetlerinde regülasyon düzenlemesi olmayışının sorun yarattığını belirten Günay, Merkez Bankası’nın genel anlamda değil, sadece bankacılık sektörü özelinde çalışma yürüttüğünü kaydetti. Bir gayrimenkulün değeri biçilirken emsal kıstası, gelir kıstası ve yeniden yapma kıstası gibi çeşitli kıstasların dikkate alındığını belirten Günay, değerleme için bir sürü yöntemin kullanıldığını söyledi. “Ekspertiz işi yapmak için sertifikaya sahip olunmalı” Merkez Bankası Başkanı Rifat Günay, tüm dünyada ekspertiz işi yapabilmek için “gayrimenkul değerleme uzmanı” sertifikasına sahip olunması gerektiğini belirtti. Günay, Türkiye’de bu belgenin Sermaye Piyasası Kurulu, Avrupa’da çeşitli enstitüler, Rum tarafında ise bir kurum tarafından verildiğini, ancak ekspertizlik işi yapmak için sadece bu sertifikaya sahip olunmasının yetmediğini söyledi. Değerleme işinin “bağımsız” olması gerektiğinin altını çizen Günay, “Değerleme yapacak kişinin, yaptıran kişiyle hiçbir çıkar ilişkisi ya da kafasını karıştıracak başka bir şey olmamalı” dedi. “Tüm dünyada ekspertizlerin başka bir işle iştigal etmesi yasak” Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de değerleme uzmanlarının emlak komisyonculuğu yapamayacağını vurgulayan Günay, şöyle devam etti: “Eğer sizin işiniz emlak komisyonculuğuysa, siz ondan para kazanacaksınız. Yani siz bir gayrimenkulü satarken yüksek, alırken de düşük göstermek isteyebilirsiniz. Bu durumda ‘tarafsızlık’ kaybolur. Bu yüzden değerlendirme uzmanlarının tüm dünyada başka bir işle iştigal etmeleri yasaklanmıştır. SPK’nın kararında da bu açıkça belirtiliyor. İlgili kararda ‘emlak komisyonculuğuyla uğraşanlar, gayrimenkul değerleme uzmanı olamazlar’ deniliyor. Yani siz gayrimenkul değerleme işiyle uğraşacaksanız, tek işiniz bu olacak. KKTC’de şu anda kaç kişinin ekspertizlik işiyle uğraştığına yönelik bir istatistiğimiz yok. Biz bankalara ‘şu ismi alın, bunu almayın’ demiyoruz. Biz bankalara sadece ‘emlak işiyle uğraşan kişilerden hizmet almayın’ dedik. Hiçbir isim belirtmedik, isimleri de zaten bizde yok… Tebliğ henüz çıkmadığı için bu kişiler henüz kayıt altında değil. Ancak tebliği çıkardığımızda tüm isimler kayıt altında olacak.” “Ekspertizler arasında ‘uçurum’ değerde fiyat gösterilmesinin önüne geçilecek” Günay, tebliğ çıktığında değerleme uzmanlarını kayıt altına alacaklarını ve Merkez Bankası’ndan lisans almayan hiç kimsenin bankalarda değerleme yapamayacağını vurguladı. Tebliğ yayımlandığında ekspertizler için çeşitli şartların aranacağını belirten Günay, yeni sistemle ekspertizler arasında ‘uçurum’ değerde fiyat gösterilmesinin de önüne geçileceğini kaydetti. Yeni sistemde ekspertizlerin sorumluluklarını da anlatan Günay, şöyle devam etti: “Diyelim ki bir ekspertiz 100 liralık mala 500 lira değer biçti. Ancak banka teminat olarak aldığı o malı satmaya çalıştığında ise aynı mala bu sefer 100 lira değer biçildi. Bu durumda banka 400 lira zarar etmiş oluyor… Yeni sistemle bunların önüne geçilecek, bu zararın finanse edilmesi, sigorta ettirilmesi sağlanacak. Yani yeni sistemle ekspertizler arasında uçurum değerde farklı fiyat gösterilmesinin de önüne geçilmiş olacak.” Ekspertizler arasında ‘uçurum’ fiyat farklarına da değinen Günay, her ekspertizin bir gayrimenkule bire bir aynı miktarda değer göstermesinin mümkün olmadığını, ancak bu farkın makul ve ‘açıklanabilir’ olması gerektiğini söyledi. “Bizim için isimler değil, kriterler önemli” Yeni sistemle hem ekspertizlerin kayıt altına alınacağını, hem de belli bir bölgedeki gayrimenkul fiyatlarıyla ilgili de fikir sahibi olunacağını belirten Günay, şöyle devam etti: “Örneğin, bir ekspertiz, bir gayrimenkulü değerlendirirken, daha önce o bölgedeki değerlemelere ne kadar rayiç fiyat biçilmiş, ona da bakabilecek. Bizim yapmaya çalıştığımız aslında ülke çapında güzel bir şey olacak. Bizim aldığımız bu karar elbette bazı kişileri bu sektörün dışına itti. Ama bu kişiler SPK’dan lisansını alır, Merkez Bankası kriterlerini yerine getirir, başka hiçbir işle de iştigal etmezlerse ancak o zaman bu işi yapabilirler. Bizim için geçmişte emlakçılık yapmaları hiç önemli değil. Ama onlar hem emlakçılık, hem de değerleme uzmanlığı yapmaya devam etmek istiyor. Bu olmaz, olamaz… Bağımsızlığın temeli budur. Tüm dünyada da bu şekildedir. Yani bu durum sadece bize özgü değildir. Ben hep şunu söylerim; dünyada ne olup bitiyorsa, biz de onu takip edeceğiz. Bizim tek istediğimiz bankacılık alanında dünya standartlarına ulaşılması. Bizim alacağımız kararlar da sadece bankaları bağlar. Bankalarımız, Merkez Bankası kriterlerini karşılayan her ekspertizle çalışabilirler. Bizim için isimler değil, kriterler önemli. Aslında bizim bunu çok daha önce yapmamız gerekiyordu. Ama pandemi bizim çalışmalarımızı bayağı aksattı. Biz bu çalışmayı önceden yapmıştık.”
